Óriásit drágultak a szigetmonostori ingatlanok!

Miközben országosan 10-15%os ingatlanár csökkenésekről beszélhetünk – még nominálisan is, reál értéken meg aztán nem ritka a 25-30% sem(!) –, az elmúlt évek tekintetében, addig a szigetmonostori ingatlanok átlagára a 2022-es 570.000 forintos négyzetméterárról, 2023-ra 590.000.- forintra tudott emelkedni, ami 3,5 százalékos emelkedést jelent éves alapon! Mindeközben Pócsmegyeren, Tahitótfaluban, Szentendrén és a környező településeken…

Eddig a clickbait, a továbbiakban kibontom az elmúlt évek ingatlanpiaci statisztikáimat, valamint megpróbálok rámutatni, mekkora szerepe van a kommunikációnak a tények közlésében, és milyen nehéz dolga van annak, aki a folyamatos rózsaszín ködöt próbálja eloszlatni…

2019-ben írtam az ingatlanárakról egy elég átfogó posztot, melyben próbáltam levezetni, hogy az akkor sokak szerint magasnak kikiáltott árak, nem hogy nem lufi, de nagyon esni se fognak, sőt, további emelkedést vetítettem előre. Mi több, azok számára akik lufit véltek felfedezni, finoman próbáltam jelezni, hogy ezekhez a számokhoz érdemes lesz hozzászokni, mert maximum elinflálódhatnak az árak, de drasztikus csökkenésükre akkor nem sok valószínűséget láttam. ( Azóta kevesen vannak, akik nincsenek tisztában az infláció fogalmával, vagy ne érzékelték volna közvetlenül hatásait ) Az ingatlan piac tekintetében általánosságban úgy látom igazam is lett, de Szigetmonostor tekintetében csak hellyel-közzel… Ki gondolta volna még akkor, hogy miután mélyen áron alul eladta a polgármester és testülete az összközműves telkeket, újabb „briliáns” ötlettel áll elő, hogy stimulálja a piacot? Még én sem…

Azok kedvéért, akik nem szeretnék elolvasni az évekkel ezelőtti posztot, némileg összegezném. Szigetmonostor ingatlanárai a Szentendrei-sziget tekintetében 2005-ben, az élen járt a 380.000.- forintos átlagos négyzetméter árával – Tahitótfalu 270Eft, Pócsmegyer 240Eft. Mi több a környező településeket figyelembe véve sem volt szégyenli valója, hiszen Dunakeszin és Budakalászon 370Eft, Gödön 390Eft míg Szentendrén 420Eft volt az átlagos négyzetméterár. 2013-ra a Szentendrei-szigeti ingatlanok átlagárai, gyakorlatilag közel azonosak lettek – táblázat és grafikon később. Majd 2015-től elkezdte elkótyavetyélni a település „családi ezüstjeit” jelentő összközműves telkeit a falu első embere és azonos értékrendű képviselő csapata, amiből 2017-re az lett, hogy még a CSOK hatásai is, csak amolyan kármentő hatással voltak Szigetmonostor ingatlanpiacára, és gyakorlatilag sereghajtók lettünk. 2018 végére elfogytak a telkek, és szerencsére az utolsó kettő hármat, már nem is azon az áron árulták, mint amennyiért eladták a nagy részét, így 2019-re kezdett magához térni az ingatlanpiac. Ekkor mutatkozott meg igazán, mekkora nyomás alatt volt a Szigetmonostori ingatlan piac, mert sereghajtókból, újra az élre törtünk a kanyarban az átlagos 370.000 forintos ingatlanárainkkal – ekkor Tahitótfalun 350Eft, Pócsmegyeren 275Eft volt egy átlagos négyzetméter. És akkor innen folytatjuk…

2020-ban bekopogott a világjárvány és a maradj otthon, ami egy falusi kertes házban valljuk be, sokkal egyszerűbb mint az ötödik emelet kettő, akár 70 négyzetméterén is… Ez el is kezdett látszani az ingatlanárakon, viszont Szigetmonostor megint lecsúszott a dobogós helyről. Ez vélhetően annak köszönhető, hogy sokan gondolkodtak úgy 2015 és 2020 között, hogy ha nem muszáj eladni, akkor nem adja el az ingatlant áron alul, hiszen az összközműves telkek nyomott ára, erősen befolyásolta a családi házak, de még a nyaralók árát is – közgazdaságtan második óra, rögtön a „hatósági árak hatása az inflációra és a piaci kínálatra” című bevezető rész után… 😀
A vezető ingatlanértékesítési portálokon, településünkön kínált ingatlanok száma, a 30-35ről, nagyon gyorsan felszaladt 50-60, esetenként 80 hirdetési számra! Gyakorlatilag igen erősen felpörgött a piac, de még ennek ellenére is sikerült gyakorlatilag mezőnyben maradjunk, és bár a szigetmonostori átlagár volt a legalacsonyabb a maga 590.000 forintjával, Tahitótfalu(600Eft) és Pócsmegyer(620Eft), sem vert ránk annyit, hogy az arányaiban kiemelkedő lenne. (Ebből is látszik, hogy alapvetően Szigetmonostornak vezető szerepe lehetne az ingatlanpiacon az árak tekintetében, mert a két településen távolról sem volt akkora kínálati növekedés mint településünkön)

Az ingatlanpiaci csúcspont és a szigetmonostori ingatlanpiac második tökön-szúrása negatív stimulálása a település döntéshozói által, mit ad Isten egyazon évre esett. A 2020-as nulla közeli kamatkörnyezet 2022 márciusára, már az alapkamat tekintetében is 4,4% volt, sőt mivel alulról nyaldosta az eurhuf árfolyama a 400-at, ezért csak idő kérdése volt a további drasztikus kamatemelés, ami földbe döngöli rövid/közép távon az ingatlanpiacot. Ekkor volt az ingatlanpiac eddigi csúcsa. Budakalászon, Szentendrén, Dunakeszin bőven egy millió forintos átlagárak repkedtek és még Budapest összes kerületére vetítve is megvillant a 7 számjegy! Pócsmegyeren az évesített átlagos négyzetméterár 700Eft, Tahitótfalun 650Eft. Sőt az évesített Szigetmonostori úgy tudott 570.000 forint maradni, hogy bár a csúcspont 2022 márciusában 800Eft volt, miután áprilisban kitudódott és májusban már én is megírtam, hogy Molnár Zsolt és csapata a HÉSZ-re hivatkozva változtatási tilalmat vezet be, az árak sziklaként szakadtak be! Annyira, hogy az elérhető adatok alapján 2023. januárban alig több mint 400.000 forint volt az átlagos négyzetméter ár Szigetmonostoron, ami nem csak, hogy több éves mélypontot jelent, de környező települések ingatlanárai tekintetében is bődületes leértékelődés. Na erről a januári bázisról sikerült, azzal a 2023-as év kötési számaival felküzdeni magunkat 590.000.- forintra…

Nem tudom magam meghazudtolni… bár a cím és az első bekezdés is clickbait, azért senki sem vitathatja, hogy most is fedi a valóságot a szimon.hu blogon leírtak, hiszen gyakorlatilag átlagosan emelkedett éves alapon… 😀

Ebben a pillanatban 74 szigetmonostori eladó házat hirdetnek az ország vezető ingatlanportálján, a kínálat tehát igen erősnek mondható, a kereslet pedig hát egyelőre olyan mint országosan… Gyér, ami vélhetően hamarosan meg fog változni. Egyrészt ki fognak futni a kincstárjegyek – vagy csak simán nem lesz érdemes tartani őket –, másrészt az albérletpiac erősödik, harmadrészt az embereknek előbb utóbb leeseik, hogy ha az ingatlan kínálati ára nem is esett be drasztikusan, reáláron – inflációval korrigálva –, nagyobbat szakadtak egy év alatt, mint a subprime válság három évében – ami azért nagyon durva! Folyamatosan emelkedtek a fizetések és valószínűleg fognak is még, a kamatkörnyezet is stabilizálódni látszik, plusz választási év van, be kell dobni valami felújítási vagy élénkítő intézkedést a megszorító csomagok mellé – amit persze majd a végén mi fizetünk, illetve az aki majd lemarad… Persze az ingatlanpiac idei stabilizációja és a jövő évek növekedése, kérdéses hogyan fog hatni Szigetmonostoron. Nem elhanyagolható szempont, hogy az eddig magas adókkal terhelt ingatlanokat az új HÉSZ-nek köszönhetően, az eddigi szigorú előírásokkal ellentétben, attól függetlenül is át lehet minősíttetni, hogy nem éri el az 550nm-t a telek nagysága – ami ugyebár tovább erősítheti a kínálati oldalt. Az sem elhanyagolt szempont, hogy Szigetmonostor polgármestere azonos értékrendű képviselőkkel vette magát körbe, fékek és ellensúlyok nélkül, és igen csak kreatív és eredményes döntéseket tudnak hozni ha az ingatlanpiacot negatívan akarják stimulálni – azért ha már választási év van, hadd jegyezzem meg, érdemes lenne 3-4 ellenzéki jelöltet bejuttatni… Vagy ha nem is lesz alternatíva, legalább érvénytelen szavazatával fejezze ki nem tetszését a szavazó fülke magányában az, aki mérgében inkább távol maradna! Elnézve a népszámlálás adatait, a kereslet áttolódott a 4-5 vagy több tagú háztartások felől, az 1 és 2 fős háztartások felé, így a kisebb ingatlanokra vélhetően kereslet is lesz. Mivel a telkek nagy része elfogyott, új építésre többnyire drasztikusan rossz állapotú ingatlanok dózerolásával van esély – melyek persze a kínálati oldalon megjelenve erősen befolyásolhatják az átlagárat.
Rövidtávú árfelhajtó tényezőként megjelenhetnek a választási ígéretek – már akinek ezek szempontok lennének –, úgy mint az EuroVelo kerékpárút, vagy jobb esetben még a kerékpáros hidak is; vagy a váci híd, a pócsmegyeri Lidl, modern kompok, szigeti sűrűbb buszközlekedés, szigetmonostori akkumulátorgyár – jó, ez utóbbi viccnek is rossz, de nézzék el nekem ha nem érem el Molnár Zsolt ingatlanstimulációs kreativitásának magasságait 😉 Hosszútávon bizakodó vagyok, mert semmi nem tart örökké… Ahogy az összközműves telkekből, úgy a kreatív briliáns ötletekből is kifogyhat a település vezetése és hát végül is ők sem maradhatnak örökké döntéshozó helyzetben – akkor sem, ha most még nem tolong az ellenzék… A budapesti és a környék ingatlanpiacainak élénkülése és áremelkedése pedig, mindenképpen hatással lesz ránk is, és még ha sereghajtóként is, de követni fogjuk a tendenciát – legalábbis, amíg a gyümölcsöst fel nem parcellázzák –, aztán ha valami gazdasági szemlélet, racionalitás és morális normatíva felütné a fejét a döntéshozók asztalánál, urambocsá többségbe kerülne, akkor még az sem kizárt, hogy a kanyarba előzzünk… 😉

Az összesített táblázat, a képre kattintva nagyítható: