Monostori ingatlanárak – lufi vagy nem lufi?

Nos a választások alkalmával szembetűnő csak igazán a települések lélekszámának változása, hiszen a szavazásra jogosultak számát minden jegyző közzéteszi. Szigetmonostoron és a környező településeken ezek a számok, újabb növekedést mutatnak – esetünkben például a tavalyi országgyűlési választások óta is 213 szavazóval nőtt, ami bő 10%-os növekedést jelent másfél év alatt. Egyértelműen érzékelhető a kiköltözési hullám – köszönhető ez többek között a CSOK-nak, az alacsony ingatlanárainknak és persze annak, hogy Szigetmonostor végül is a hasonló lélekszámmal rendelkező kistelepülések között, bizonyos területeken, igen dinamikusan fejlődött (ez utóbbiról, okairól és veszélyeiről, egy következő posztban elmélkedem).

Mindenek előtt nézzünk az időben kicsit vissza, a település összetételét tekintve. A legutolsó népszámlálás 2011-ben volt. Ekkor a település lakossága 2200 fő, melyből kiskorú 460, így igen magas aránnyal dicsekedhetett Szigetmonostor a 21%-os gyermekrátával. Ráadásul a 921 háztartásban, 280 gyermekes család élt, 25%-uk pedig 5, vagy annál több fős családban. Ha már a dicsekvésre adó okokat nézzük, jelzem a kicsiny falu felnőtt lakosságának 55%-a rendelkezett akkoriban legalább érettségivel vagy magasabb végzettséggel, sőt több mint 20%-ának diplomája is volt! Nos bár utóbbi elemekről, részletes friss adatok nem állnak rendelkezésre, azt tudjuk, hogy 2019-ben a lakosság száma 2779, mely nyolc év alatt 26%-os növekedést jelent, és bár a kiskorúak aránya „csupán” 18%, számuk mára meghaladja az 500-főt. Természetesen a lakosság növekedése nem csak Szigetmonostoron figyelhető meg, nincs ez másként a környező településeken sem.

Mi történt mindeközben az ingatlanárakkal? Szigetmonostor esetében kicsit visszább kell nyúlnunk 2011-nél, hiszen 2002 és 2008 között a települést igen csak lázban tartotta a Megyeri híd, az arról létesítendő lehajtó, majd később az autóskishíd lehetősége és persze időközben volt egy gazdasági világválság meg egy devizahitel-forintosítás, na meg persze arról se feledkezzünk el, hogy 2001-ben a település nagy részén fekvő ingatlanok nyaralóövezethez tartoztak. Ez utóbbival kapcsolatban az ingatlanstatisztikában is fellelhető a brutális mennyiségű átminősítés és a lakóépületek számának drasztikus növekedése a horányi terület vegyes övezeti besorolásból, lakóövezetbe való átsorolása kapcsán. A híd körüli spekulációk magasan tartották a fent említett időszakban az ingatlanárakat – és noha a piac nem pörgött úgy mint manapság, az árak beálltak mint a szög – gyakorlatilag egy árszinten mozgott az akkori gödi árakkal az építési telkek árai. A híd 2006-ban kezdődő előkészítő munkálatai idejére, már egyértelművé vált, hogy nem lesz lehajtó a hídról, valamint az autóskishíd megvalósulását tekintve is erősen megkérdőjeleződött a köztudat, az árak ekkor kezdtek mélyrepülésbe. Aztán beköszöntött a válság, majd jött a devizahitel-forintosítás – az amúgy is alig kihasznált nyaralókat, második ingatlanokat kvázi ráöntötték a piacra, amihez még társultak a beborult hiteles ingatlanok. 2014-15 környékén volt a mélypont, mikor 4-5 millióért lehetett kapni horányi nyaralókat, a 100-120 négyzetméteres családi házak pedig 17-20 millió környékén keltek, el, sőt 20 millió fölött szinte nem is volt kötés – olyannyira nem, hogy tudok olyan ingatlanról, amit kényszerből 19millióért adtak el, pedig nem volt 10 éves cserébe viszont 240 négyzetméter… Ekkor vezette be a kormány a CSOK-ot – a Családi Otthonteremtési Kedvezményt –, viszont ekkor kezdte el Szigetmonostor önkormányzata is intenzíven hirdetni a település központi részén fekvő közműves telkek tucatjait is. Utóbbi – akárhogy is nézzük –, erősen piacbefolyásoló tényező, hiszen az árakat a kereslet-kínálat határozza meg, az önkormányzat pedig kiállt a „piactérre” 6000.- forintos négyzetméterárakkal. Ez utóbbi következménye, hogy mivel kínálat bőven volt, hiába kezdett el nőni a kereslet – mely a lakosságszám gyarapodásán is látványosan megmutatkozik –, az ingatlanárakban nem érhető tetten a kereslet felerősödése. Ha a környező települések válság előtti és mai ingatlan árait megfigyeljük, akkor szemmel látható, hogy már a válság előtti árakat is meghaladták, esetenként jócskán – ehhez persze az építőanyag árai, a munkaerőhiány, a bérinfláció és a budapesti 1millió forint környéki ingatlanárak is erősen hozzájárultak. Eközben Szigetmonostor csak most érkezett el a válság előtti ingatlanáraihoz.

Akkor lufi vagy nem lufi? A rádióból már szinte napi rendszerességgel halljuk, hogy a budapesti ingatlanok beálltak, nincs rá kereslet, csak éppen a négyzetméterárakat felejtik el hozzá megemlíteni. Persze, hogy nincs kereslet egy budapesti ingatlanra miközben az 1 millió forintos négyzetméter árral számolva egy két hálószobás nappalis 50 négyzetméteres lakás az átlagbérrel is – ami valljuk be nagyon messze van a valós mediánértéktől –, 15éves kereset, de akkor nem evett, nem ivott, nem fizetett lakbért és konkrétan 15 évig semmire nem költött fent említett lakás vásárlója, ami elég irreálisan hangzik. No meg persze a Szuper Államkötvény hatásairól se feledkezzünk meg… Nem véletlen, hogy a valós kereslet eltolódott az agglomerációba és elkezdte húzni felfelé az árakat. Egyesek szerint nem tart ez örökké, majd egyszer be fog zuhanni. Nos nekik van egy rossz hírem, erre szerintem igen kicsi az esély – arra viszont annál nagyobb, hogy el fog inflálódni, de ez egy másik poszt lenne –, ezért kénytelenek lesznek hozzászokni a vásárlók a most még magasnak ható árakhoz – amik néhány éven belül már alacsonynak fognak hatni, hiszen egy árrobbanás előtt állunk. Persze ez az én véleményem, meglátásom, az idő pedig majd eldönti, de maradjunk a jelennél.
Lakni már pedig kell valahol, a különböző élethelyzetek pedig különböző igényeket szülnek – fiatalok saját lábra állnak, megházasodnak, gyerekeket vállalnak egyet, kettőt vagy akár hármat, szüleiknek pedig nagy lesz a 3-4-5 szobás lakás és sokba kerül az elavult technológiákkal épült ingatlan fenntartása… Kereslet tehát van, a CSOKnak és a családi adózásnak köszönhetően, ráadásul fizetőképes kereslet – még ha a budapesti lakásárakat egyelőre nem is tudják vagy nem akarják megfizetni. Az építőanyagárakat, a munkaerőköltségeket, egy beruházó kockázatvállalását és nyereségrátáját figyelembe véve, számlákkal tokostól-vonóstul nagyjából 500.000 forint környékén mozog egy átlagos, a mai kor igényeinek és elvárásainak megfelelő családi ház építése – a vevő vagy a beruházó által képviselt egyedi igények, megoldások persze némileg árnyalják vagy emelhetik ezt az árat, és persze ehhez természetesen hozzájön még a telek elhelyezkedéséből és méretéből fakadó ár is, de körülbelül 550-600 forintos négyzetméter ár környékén tudhatunk magunkénak egy új építésű családi fészket. Mivel a fiatal(8-10éves), újszerű házak szinte elfogytak Szigetmonostoron, az új építésűek túlnyomó többsége pedig saját célra épül, a szigetmonostori átlagárat jelenleg igen erősen lehúzza a még piacon fellelhető erősen felújítandó, vagy öreg de régebben felújított, illetve nyaralóként funkcionáló ingatlanok. Mivel a polgármesteri hivatal által értékesíteni kívánt telkekből, alig több mint egy tucatnyi maradt és azok árai is közelítenek a piaci alapúhoz – bár továbbra is fenntartom szerény véleményem, hogy minimum 20-22.000.- forintos áron kellene árulni és inkább helyi fiatalok számára egyedi kedvezményt biztosítani, hogy helyben alapítsanak családot –, a stagnáló budapesti ingatlanárak mellett, részemről további átlagos négyzetméterár emelkedést várnék Szigetmonostoron. Úgy vélem jövőre elérhetjük a 420-450.000.- forintos átlagos négyzetméterárakat – ha pedig további intézkedéseket vezet be a kormány a Családi Otthonteremtési Kedvezmény tekintetében, melynek keretében inkább lenne tér a használt ingatlanok támogatására mint az új építésnek, nos az további árfelhajtó szerepet játszhatna, ráadásul a meglévő ingatlanállomány állagára is jó hatással lenne.

Pár dolgot így a poszt végére mindenképpen leszögeznék! Egyrészről fenti gondolatok saját monitoringomon, megfigyeléseimen és tapasztalataimon alapulnak, bár az adatok nagy része elérhető például a ksh oldalán is. Másrészt az általam leírt átlagárak tényleg átlagárak, azaz minden lakóingatlan árát figyelembe veszik – függetlenül annak építési évétől, állapotától, felhasznált anyagoktól, szigeteléstől, besorolásától, stb –, ezért természetesen ha valaki átböngészi a szigetmonostori ingatlan hirdetéseket, akkor találhat 250.000 forintos négyzetméteráron éppúgy ingatlant, ahogy 620.000forintosat is… Végül pedig, minden – így az adott ingatlan is –, annyit ér amennyit kifizetnek érte – se többet, se kevesebbet.