Jobban élünk mint…

Ingatlanpiac, arany, átlagjövedelem, avagy lufi vagy nem lufi témát boncolgatom 4 év távlatából…

Sláger lett az elmúlt években az inflációval foglalkozni – igazából nem is csoda, hiszen évekig stagnált az infláció, ráadásul előtte olyan deflációs hangulat volt, ami igen ritkán szokott lenni, viszont az elmúlt 3-4 évben bődületes volt a drágulás minden tekintetben. Pláne az élelmiszereket nézve – bár itt meg kell jegyezni, hogy a magyarországi bázis, azért valljuk be őszintén, igen csak a béka feneke alatt volt európai viszonylatban. Több szempontból is lehet vizsgálni a számokat és én mivel eddig is így tettem, most is így fogok tenni. Egyrészt ugye van a pénz – mely jelen esetben az átlagjövedelem, és már itt szeretném megjegyezni, hogy a KSH adatait most se rajtam, hanem a KSH-n és az aktuális kormányon kérd számon, ha a KSH által közölt számok nem tükrözik a valóságérzeted – vagy keress olyan állást, mely közelebb van a KSH által közölt átlagkeresethez… Másrészt, mivel sokáig a pénznek is az arany volt a fedezete, én azt is a táblázatomba szoktam foglalni, az meg ugye dollárban van, így az usdhuf árfolyammal is számolni kell – noha az euró közelebb áll hozzánk, az már úgy is nagyrészt bevezette magát ( céges szinten már évekkel ezelőtt, lakossági szinten meg idén kezd felerősödni, bár már két éve is hirdettek szigetmonostori ingatlant is euró áron). Harmadrészt és távolról sem utolsósorban, sőt –, az ingatlanárakat fogom kontextusba helyezni.

Azok kedvéért, akik az évekkel ezelőtti posztokat nem olvasták, kis visszatekintő: 2000-ben az arany 270 dollár volt, a dollár 250 forint, a bruttó átlagkereset pedig 87.600.- forint. Egy havi átlagkeresetből 1,3 uncia aranyat lehetett venni, a 339 forintos BigMacből 258 szendvicset vehettünk, 4 és fél hónapot kellett dolgozni egy átlagos II. kerületi lakás négyzetméteréért, közel 23 hónapot egy GLX Suzukiért – ami egyébként közel 30 uncia aranyat ért –, és 17 évnyi éves átlagjövedelemből lehetett megvásárolni egy átlagos 100-nmes jó állapotban lévő családi házat Szigetmonostoron.

2011-re már bőven érezni lehetett a gazdasági világválság hatásait, ekkorra tépték szanaszét az aranyat, mert a pénz iránti bizalom nagyon megromlott – ilyesmi látható most is, bár most erős szerepe van az inflációnak is, de ez majd csak a 2015-ös adatokból fog látszódni, mikor az arany piaca már megnyugodott, de erről majd később. Bár 2011-re az átlagjövedelem már 213.000.- forint volt, az arany már 1800 dollárba került, így a fizetésünk aranyba már csak 0,56 unciát ért – szemben a 11 évvel korábbi 1,3-al. Viszont az ingatlanárak ekkorra már mélyponton voltak, ezért a II. kerületi átlagos négyzetméterért, elég volt 2,3 hónapot dolgozni – ez 7-8 hetet jelent, nem csoda, hogy aki csak tehette, ingatlanba fektetett, bár akkoriban pont kevesen mertek ingatlanba fektetni, mert megelőző években észnékül vették fel a deviza kockázatnak kitett hiteleket. Egy 70nm-es átlagos második kerületi lakás megvásárlásához nem kellett 14 évnyi jövedelem – 11 évvel korábban, még majdnem kétszer ennyi évi jövedelemre lett volna szükség! A szigetmonostori 100nm-es átlagos, jó állapotú ingatlanokat is 10 év alatti átlagbérből lehetett megvenni – ennél csak akkor volt jóval olcsóbb, mikor 2015-től a szigetmonostori polgármester és testülete drasztikusan beavatkozott az ingatlanpiacba és áron alul értékesítették több tucatszám, az összközműves építési telkeket az aszfaltos utcákban a CSOK bevezetésével párhuzamosan, mert akkor már csak 5,5-6 évnyi átlagjövedelem is elég volt egy jó állapotú 100nm-es Szigetmonostori családi ház megvásárlásához! Ami nem is csoda, ha egy 700nm-es összközműves építési telekért 2015-ben, nem kellett 20 hónapot sem dolgozni, ha átlagjövedelmet vittünk haza… De térjünk vissza még egy kicsit 2011-re, a Suzuki árára, mert akkor például már 10 uncia aranyat sem kellett érte adni de még mindig több mint 17 havi átlagbérből tudtuk hazavinni, és bár a BigMac is több mint duplájába került – 760.-forintba –, mégis 22 szendviccsel többet tudtunk enni. Noha válság volt, azért bizonyos tekintetben mégis jobban éltek az átlagjövedelem környékén keresők, mint 11 évvel korábban… Pláne, hogy ekkor még a dollár is csak 210 forintba került…

Aztán pár évvel később 2015-ben az arany már megnyugodott és 1200 dollár alatt is forgott egy uncia, igaz a dollár cserébe összeszedte magát, mert 280 forintot kellett érte adni, de az átlagjövedelem már közel 250.000.- forint volt – ez az arany tekintetében annyit jelentett, hogy már 0,77uncia volt a fizetés. Sőt, alig több mint 12 uncia arany árából már haza lehetett vinni egy Suzukit is, ráadásul mivel az ingatlan árak még mindig csak épphogy kezdtek magukhoz térni, a bérnövekedés hatására a fent már említett 70nm-es második kerületi ingatlanért 13 évet SEM kellett már dolgozni, hiszen még mindig átlagosan 550.000.-forintos négyzetméter áron keltek el! A 2015-ös szigetmonostori árakat pedig, már az elöző fejezetben is meggyászoltam, így nem térnék ki rá… A BigMac ára is emelkedett 100 forintot, de még így is többet tudtunk enni mint 4 évvel korábban. Micsoda aranykor, micsoda habzsi-dőzsi, ugye? Erre majd még visszatérünk… 😉

2020 a kovid miatt, iszonyú hektikus volt. Januárban az arany 1600 dollár, augusztusban már 2000, az átlagos ingatlan árak ha nem is ekkora, de hasonlóan „brutális” emelkedést mutattak Budapesten és az agglomerációban is, hiszen nem volt ritka az éven belüli 10, de akár 15%os emelkedés sem, év végére nem voltak ritkák az egy millió forintos négyzetméter árak. Sokan csak kapkodták a fejüket, még többen az ingatlanpiac összeomlását vizionálták, amire elég kevés volt az esély, ahogy azt annak idején több hozzászólásomban és posztban is kifejtettem. Egyrészt a leálló termelési láncokba és párhuzamosan a pénzosztogatásokba bele volt kódolva az infláció, bár a hatósági áraknak köszönhetően, ebből nem sokat tapasztalt az átlagos munkából aludni hazajáró tömegek nagy része, pláne, hogy ekkorra az átlagbér is elérte már a 400.000.- forintot. Ennek is köszönhetően a II. kerületi négyzetméterárak hiába döntögették a csúcsokat forintban nézve, ha azok csupán 2,3 havi jövedelemmel értek fel – ez a szám 2000-ben 4,57 volt, 2005-ben 3,8 és még 2008-ban is négy felett volt, azaz több mint négy havi átlagbérből tudtunk venni egy négyzetmétert a II. kerületben. A számokat, az árakat nem önmagukban kell nézni, hanem kontextusban és ha ezt megérted, akkor azt is megérted miért emelkedtek az árak azóta is! 2021 végre, 2022 elejére már borítékolható volt az infláció, sőt a hiperinfláció is – de ha ezen várakozásaidnak hangot mertél adni akár csak a Facebook-on, te voltál a patás ördög – el kellett volna mentenem a hozzászólásokról is a képernyőképet… Pedig akkor az euró is még csak 360 környékén táncikált, igaz, fél évvel később már a 434-et nyaldosta, több mint 20%-os forintgyengülés, alig pár hónap alatt!

2024-et írunk, az arany idén, már a 2800 dollárt is nyaldosta, miközben 1 dollárért már közel 400 forintot kell adni, így az az uncia arany, ami 2000-ben még kevesebb volt mint az átlagjövedelem, sőt, még 2010-ben is majdhogynem elég volt rá a havi bruttó kereset, mert csupán 240.000.-forint volt, ma már jóval meghaladja az egy millió forintot! (Ha a 2800dolláros árát nézem, 400 forintos dollárral, akkor az 1.120.000Ft! Több mint tizen-hatszorosa mint 24 évvel ezelőtt! Az átlagjövedelem 636.700 forint, ami valamivel több mint a hétszerese a 24 évvel ezelőttinek. Mi a helyzet az ingatlanárakkal? A II.kerületben például másfél millió forint négyzetmétere – ez pedig 3,75 szöröse a 24 évvel ezelőttinek –, így egy négyzetméter második kerületi lakásért, még mindig csupán 2,36 hónapot kell dolgozni –, igen még mindig csupán maximum 10 hetet! Feltünt? Az átlagjövedelem több mint hétszeresére emelkedett, miközben a II.kerület átlagos ingatlanára ezt meg sem közelíti, sőt csupán valamivel több mint feleannyival emelkedett 24 év alatt!!! Még mindig nincs 14 évnyi átlagjövedelem egy átlagos második kerületi 70-nmes lakás ára, sőt egy akciós Suzukit 8,4 uncia arany árából megvehetsz – emlékezz, 24 éve még 30 uncia aranyat kellett letenni a kereskedésben érte –, de 13 havi átlagjövedelmeddel is kiviheted a szalonból – szemben a 24 évvel ezelőtti közel kétéves átlagjövedelmeddel! Akkor most drága az ingatlan vagy sem, illetve a kérdés az, hogy drágább lett e az ingatlan 24 év alatt, és hát ebben a kontextusban nagyon nem. A gazdasági helyzetre tekintve pedig két dolog történhet, de hogy mindenképpen drágábbak lesznek az ingatlanok már rövid távon is, az szinte tuti biztos. Az egyik, hogy az átlagkereset fog esni, mert megszűnik a munkaerő hiány a kereslet és az ipari termelés visszaesésének hatására, de ez esetben hiába fog kevesebbe kerülni egy négyzetméter ára mint most, ha az a havi átlagjövedelemmel kifejezve 2,3 helyett 3,5 vagy akár 4, sőt 4 fölötti szorzatot fog eredményezni (mert ha munkanélküliség van, akkor ne is reménykedj bérnövekedésben, sőt mint a Volskwagen példája mutatja, a dolgozók már abba is benne lennének, hogy csökkenjen a bérük, csak ne veszítsék el az állásaikat), így a jelenleg 13 évnyi átlagjövedelemből megvásárolható lakás 23-26 évnyi jövedelemből lehet csak megvásárolni. A másik lehetőség ennek az ellenkezője, hogy a munkaerőhiány nem enyhül, jó esetben stagnál, rossz esetben erősödik, az átlagbér tovább nő és ha szerencséd van, a lakásárak stagnálnak – én esésre nem nagyon számítanék most sem ilyen környezetben – és egyre kevesebb éves jövedelem lesz elég az ingatlan megszerzéséhez. De, van egy rossz hírem, én úgy gondolom nincs szerencséd, mert az egyre alacsonyabb betétikamatkörnyezetnek is köszönhetően, rengeteg pénz vár arra, hogy be legyen fektetve – és ha a gazdaságba és az iparba nem, ami miatt által a tőzsdébe se nagyon (eltekintve néhány iparágat) –, akkor bizony reáleszközök tekintetében még mindig az ingatlan az, ami a legkevesebb hozzáértést kíván – értéktárgyakkal ellentétben –, és a legszélesebb körben elérhető, és még akár finanszírozható is – akár támogatott hitelkonstrukciókkal. Addig, amíg az ingatlanok átlagos négyzetméterára (jelen esetben a II. kerületet vizsgáltam, de Budapesten bármely kerület hasonló visszatekintéssel, kontextusba helyezhető) nem éri el, vagy nem haladja meg a háromhavi átlagjövedelem mértékét, addig bizony az emelkedésére sokkal nagyobb a lehetőség, mint arra, hogy csökkenjen. Ugyanakkor ha nem is nő, a vagyon megőrzésének tekintetében is igen kimagasló szerepet játszik – ha csak nem tudsz jó időben piaci áron aranyat ( vagy tört aranyat) venni, mert annál szerintem nincs jobb – amíg rá nem találnak az ezüstre, amit viszont piszkosul alulértékeltnek érzek…

Kicsit még boncolgatva az ingatlanárakat… Milyen árakat lehetne drágának tekinteni 636.700 forintos átlagjövedelemmel? Hát ha mondjuk most 2000 december 2.-át írnánk, és az akkori arányokból indulunk ki, akkor a mai 1.500.000.- forintos négyzetméter árral szemben, közel duplájának kellene lennie a négyzetméter áraknak a II. kerületben – nem az új építésűeknek, hanem az átlagárnak! Ha a 2008-as évet nézzük, a válság berobbanásának évét, akkor ez az összeg még mindig vastagon 2,5millió forint négyzetméterenként. Akkor most drágák az ingatlanok, vagy olcsóbbak mint a 2000-es években? Húzzunk egy kis eurhuf párhuzamot is, ha már az euró bevezette önmagát Magyarországra is… Átlagos János, a II.kerületben, egy átlagos 70-nmes ingatlant 2015-ben 124.000 euroért tudott megvenni – 310 forintos euró árfolyammal számolva. Ugyanez az ingatlan a mai 415 euros árfolyammal pont duplája, azaz 250.000 euró -miközben nem mellesleg forintban pont háromszorosára nőtt az ára, milyen érdekes. És a végére egy kis helyi elgondolkodtató… Szigetmonostoron 2005-ben, egy átlagos jó állapotú 100nm-es családi házért 20 évet kellett dolgozni a bruttó átlagjövedelemmel számolva, ma, szintén a bruttó átlagjövedelemmel számolva, kevesebb mint a felét! Máshogy fogalmazva, ma, átlagjövedelemből élve, kétszer könnyebb ingatlanhoz jutni szigetmonostoron mint 20 évvel ezelőtt – de ugyanez a II.kerületre is igaz! Akkor milyen lufi???

A poszt nem befeketetési tanácsadás, a benne foglalt adatokat bárki összegyűjtheti az internetről, vagy készíthet hosszú éveken keresztül statisztikákat, helyezheti azokat más kontextusba és vonhat le más következtetést is. Egyszerűen csak azt hallom sok fiataltól, hogy esélye nincs lakáshoz jutni és hát miként lehetne rávilágítani annál jobban arra a tényre, hogy például az én generációmnak mégnehezebb volt még is sikerült, mint úgy, hogy 20-24 évet tekintünk vissza a számokra.

Előzmények: 2019-ből és 2020-ból az évszámra kattintva olvashatók.

Még egy érdekes grafikon, melyet Vakmajomtól kaptam, köszönöm!

Átlagos négyzetméterek alakulása a II.kerületben az átlagbérek tekintetében: