Helyi. Észszerűtlen! Szakértelem?

Célegyenesben a HÉSZ, ennek okán megnéztem a változásokat és ha már a KSH népszámlálási eredményeinek áttekintésében voltam, párhuzamosan elgondolkodtam azon is, milyen hatásai lehetnek Szigetmonostorra a Helyi Építési Szabályzat szigorításai.

Először is ami leginkább elszomorító számomra, hogy a képviselők gondolkodása nem építően hat a rendelet alkotás folyamán, hanem sokkal inkább tagadó, kirekesztő, elutasító módon. Ebből fakadóan a produktum gyakorlatilag kontraproduktív lehet és véleményem szerint az is. Többször is elhangzik az üléseken a képviselők szájából, hogy a település megtelt, ki lehet tenni a megtelt táblát a Szigetmonostor tábla alá – jelzem megtörtént, bár gondolom a Facebookon mindenki látta, hamarosan erről is fogok írni –, ecsetelik az általuk eladott telkeken micsoda förmedvények, betonfalak épültek, rondák, nem illenek ide. Nos először is, ha lett volna koncepció amihez lehet alkalmazkodni, vagy a telekeladást kötötték volna tervvéleményezéshez, vagy legalább megkérdezték volna a vevőt, hogy mit és hogyan szeretne építeni, akkor lehet közelebb állna az ő elképzeléseikhez az utcakép, de igazából azt gondolom, hogy az épületek szépsége is szubjektív és ha nincs mihez alkalmazkodni, vagy nincs minek megfelelni azon túl, mint amit betartatnak bárkivel is, akkor utólag nem nagyon illik csodálkozni. Mindenesetre a képviselő testületi üléseket végighallgatva, erős hiányérzetem támadt, hogy mit is szeretnének a képviselők, milyen víziójuk van a településképpel, a településszerkezettel, az épített környezettel kapcsolatban, mert hogy ezzel szemben támasztott elképzeléseik nem igazán kerültek felszínre, nem hangzott el semmi konkrétum, csak a tagadás és az elutasítás sugárzott. Meg is lett az eredménye és hosszútávon véleményem szerint ennek nagyon káros hatásai lesznek a teljes településre nézve…
Ha jól értelmeztem a kommunikációt – amivel a településen azért elég erős problémák vannak annak ellenére is, hogy több milliónkba kerül –, a két fő mozgató rugója a HÉSZ változtatásnak, hogy egyrészt – ahogy a képviselőink a testületiken, ülésről ülésre hangsúlyozzák –, a település megtelt, másrészt az új építésű ingatlanok egy része nagyon nem tetszik nekik vizuálisan. Előbbit azért sem értem, mert ők maguk döntöttek úgy, hogy áron alul értékesítenek több tucat összközműves telket, melynek egyik hatása, hogy azokat akik megveszik, építeni is fognak rá, tehát a lakossági lélekszámot ők maguk növelték tudatosan és szándékosan. Ezzel párhuzamosan mivel az árakkal negatívan befolyásolták a helyi ingatlanpiacot, miközben az ország ingatlanárai dinamikusan növekedtek, így további beköltözési hullámot generáltak az árérzékeny ingatlanvásárlók körében. Utóbbit pedig azért nem értem, mert eddig is volt HÉSZ, sőt TAK is, amit csak be kellett tartatni, már pedig ha ezeket betartatták, akkor itt semmi olyan nem épült, ami nem épülhetett volna, az épület szépsége pedig hát eléggé szubjektív. A magán tulajdon tiszteletébe már bele se megyek…

Fentiek fényében igen érdekes, hogy a legnagyobb szigorítást nem is ezen a területen vezették be, hanem Horányban. Eddig 550nm volt a minimális teleknagyság, hogy az épületet, ha minden feltétel adott, akkor nyaralóból, lakóházzá lehessen minősíttetni. Ez nem csak adóteher csökkenéssel, de lényeges vagyoni különbséggel, hitelezési különbséggel, SŐT pályázati lehetőségekkel is jár – vissza nem térítendő napelem vagy akár mosógép és egyéb háztartási gépek, felújítási és modernizációs támogatás, nevetségesen alacsony fix hitel és még sorolhatnám. Az elmúlt 15 évben, az 550nm-es telekterülettel rendelkező ingatlanok nagy része, át is lett minősítve. Sőt ott is, ahol csak pár négyzetméter hiányzott és megoldható volt vagy a szomszéddal, vagy akár az önkormányzattal, hogy pár négyzetméter vásárlásával elérje az előírt telekméretet, mert a többi kritériumnak nem nehéz megfelelni, hiszen alapvető emberi igények szerepelnek az elvárások közt, így akár 40-50 éves CSEH faház is át lett minősítve, ha minimálisan 550 nm-es volt a telek, szemben a téglából épült, jól szigetelt modern családi házzal, melynek ha csak 540nm-es a telke, akkor az maradt nyaraló, így a tulajdonosa nem pályázhat napelemre, nem veheti igénybe a felújítási programot, nem vehet fel rá nevetségesen alacsony kamatozású hitelt és úgy egyáltalán gyakorlatilag, szinte minden előnyös támogatástól elesik. Ezt szigorította tovább a polgármester és az azonos értékrendű csapata, mindenféle ellenzék, fékek és ellensúlyok nélkül, de nem ám így korrekten szemtől szemben, fenét! Az 550nm maradt, a kialakítható tekenagyság változott! Hiába vennél meg 10-20-30 négyzetmétert, hogy meg legyen a szükséges teleknagyság, mostantól 650 négyzetméter a minimálisan kialakítható telekméret, azaz, ha most van 510 négyzetmétered, és eddig nem minősítetted át a házadat, konkrétan esélyed nincs rá, mert elég kevés ilyen méretű telek mellett van, egy 800+ négyzetméteres telek – ha egyáltalán akad –, amiből kikönyöröghetnéd magadnak a szükséges négyzetmétert, ami ráadásul mai árakon számolva, kb annyi, mint amennyiért alig pár éve, még összközműves, új építési telket is vehettél volna az önkormányzattól. Túl az egyéni hátrányosan érintett sorsokon, fenti döntésnek közösségünkre és településünkre nézve is negatív hatásai vannak. Ráadásul azt gondolni, hogy így majd csökken a lélekszám növekedés dinamikája, óriási tévedés, sőt igazából meglátásom szerint az egyik alapja lehet a már meglévő növekedési dinamika fennmaradásának, mi több, ezen dinamika növekedésének motorjává is válhat egy idő után. Elnézve ugyanis a település belterületi szabályozási tervének szelvényeit – ingatlanok térképe, helyrajzi számmal eltátva, mellyel konkrét adatok lekérdezhetők online a földhivatal oldaláról (azért kíváncsi lennék melyik képviselő vette erre a fáradtságot döntéshozatal előtt) –, az új HÉSZ-el, a horányi településrész szerkezete be lett betonozva hosszú időre. Azon telkek, melyek nem érik el az 550-nm-t, és nincsenek átminősíttetve, viszonylag sok van területarányosan, de nem összefüggő területen, hanem nagy részük szétterülve. Az nagyon átlátszó érvelés, hogy majd meg fogják vásárolni a mellettük lévő telket, mert egyrészt nem minden esetben van erre lehetőség – például a szomszéd már átminősítette –, másrészt ahhoz, hogy ennek realitása legyen, az ingatlanáraknak jóval mélyebben kellene lennie még ennél is, mert jelen esetben nem a négyzetméter ár számít, hanem a szükséges bekerülési költség a lakóingatlan vonatkozásában.

Vegyünk egy példát. Adott három azonos, 510 nm-es telekkel rendelkező ingatlan, az egyszerűség kedvéért mindhármon egyszerű, de karbantartott 40-50 nm-es épület van, nyaralóként használnak és az ingatlan piac alsó részén helyezkednek el. Egy ilyen ingatlant mai áron, jelen piaci környezetben is 28-30 millió forint környékén értékesíthető. Ahhoz, hogy az épületek felújítás/átépítés/bővítés után át lehessen minősíteni, a hármat össze kell vonni és kettőt kell rajta kialakítani. Tegyük fel, hogy kettő kivásárolja a harmadikat így esetükben fejenként 15 millióért osztozhatnak a telken, plusz további körülbelül 3-7 millióval lehet számolni a meglévő épület bontásából fakadó munka/szállítási és hulladékkezelési költségekkel (persze, csak ha minden hivatalos és nem találkozunk vele viszont az erdőben), nem beszélve a járulékos hivatali ügyintézésről és azok költségeiről. A harmincmilliós meglévő ingatlan ugyanakkor nem emelkedett 45-50 millióra, csak mert az eddigi 510 négyzetméteres telek körülötte 765 négyzetméteresre nőt. Életszerütlen!

Vegyük ugyanezen felállást egy másik példán keresztül. Valaki lehetőséget lát ebben a három egymás mellett lévő véletlenül, egy időben árult ingatlanban – hát ennek több szempontból sem nagy a lehetősége, de tegyük fel –, és megveszi a hármat 90 millióért, plusz kb 15 milliót költ az elbontásra, területrendezésre és telekosztásra. Van két 765 négyzetméteres telke, négyzetméterenként uszkve 69.000.- forintos áron. Már itt elbukott, mert ennyiért már lehet kapni Gödön is, ahova nem kell a családnak két autóra havonta 110.000.- forintért venni olyan kompra tömbjegyet, amelyik bizonytalanul közlekedik ősztől tavaszig és az sem biztos, hogy minden esetben felfér arra a menetrend szerinti járatra, amivel menni szeretne, de lépjünk át ezen is, ahogy azon is, hogy jelenleg nagyon messze vannak ettől az ártól a szigetmonostori telekárak… A 765 négyzetméteres telekre, felépíthető egy 153 négyzetméter alapterületű akár tetőtér beépítéses 250(vagy még több) négyzetméteres lakóterületű hatalmas nagy tömeggel rendelkező ház is – sőt igazából ekkora lakóterület, két, de akár 4 felé is osztható, még ha hivatalosan nem is lesznek albetétei, legfeljebb 4 postaláda lesz a házszám alatt… Költői kérdésem az lenne, hogy szerinted megakadályozta a képviselő-testület ami ellen elutasító módon eleve megalkották az új HÉSZt és bevezették a változtatási tilalmat? Mert szerintem nem, sőt teljesen észszerűtlen…
Mondjon nekem valaki egy olyan életszerű példát, ami alapján indokolható a HÉSZ ez irányú módosítása, és védhető az az álláspont, amit a képviselők képviselnek – igazából kezdek összezavarodni, mert fentiek fényében sem az álláspontjuk nem világos, se az hogy mit képviselnek, az meg végkép nem, hogy mi is lenne a céljuk…

Kis keretes ingatlanpiaci körkép: Kíváncsiságból felmentem a legnagyobb ingatlanhirdetési oldalra és rákerestem, hogy 30 millióFt alatt és minimum 45 négyzetméteres lakás, hány darab van és milyen áron elérhető a környező településeken – Göd, Dunakeszi, Szentendre, Leányfalu. Egy darabot találtam, de önálló házat egyet sem! Érdekességképpen az önálló épületek tekintetében, az összeget felvittem 40 millióra és a környék összes településén annyi eladó lakás van, mint eladó ház egyedül Szigetmonostoron! Sőt, ha Pócsmegyert is belevesszük és az elérhető lakások számát hasonlítjuk össze, akkor a két településen több önálló ingatlan van a megjelölt ár alatt, mint lakás az összes szomszédos városban!!!

Szerény véleményem szerint teljesen homlok egyenes ellentéte lesz a következménye a HÉSZ-nek, mint amit célként(?) megpróbáltak kommunikálni. Fenti példában lévő nyaralók, ha kikerülnek az ingatlanpiacra, akkor ezen a 28-30 millió forintos áron 3-6 hónap alatt, jelenlegi piaci környezetben is nagy valószínűséggel gazdára fognak találni. Na már most ezeken az ingatlanokon a hülye se fog bontani, vagy bővítést terveztetni, hogy aztán duplájára, triplájára növekedjen a fizetendő adóterhe úgy, hogy egyébként minden lehetőség elől el van zárva – gondolok itt a lakóingatlanokat érintő pályázatokra és támogatásokra. Azért azt felejtsük el, ami a boldog gulyáskommunizmusban volt, hogy egy erős középrétegnek van második ingatlana az agglomerációban, mert nem túl jellemző manapság, ráadásul a KSH statisztika egyértelműen rámutat, hogy a nyaralóingatlanok nagy ütemben konvertálódtak át eddig is lakóingatlanokká. Ha nem kényszermegoldásból költözik, akkor jó esetben leszigeteli, némileg modernizálja és boldogan él, amíg meg nem hal vagy el nem adja. Kevésbé jó esetben, kénytelen lesz toldozgatni, foltozgatni úgy, hogy az senkinek ne szúrjon szemet – erre is akad bőven példa az egész Dunakanyarban… Viszont az biztos, hogy az eddig másodlagosan használt ingatlant, lakóingatlannak fogják használni, miközben egyébként nyaralóingatlan árban értékesítik, amivel erősen befolyásolják – jelenleg még csak – az ingatlanárakat, később pedig a településképet és persze a település előtt álló kihívásokat is. Az ingatlanpiac, az elmúlt 1-1,5 év inflációs környezetét tekintve, már most túl van egy 15-20%-os reálár csökkenésen, erre még jövőre jöhet talán, egy erősebb nominális csökkenés ha végkép kifut a CSOK – ami ugye ha marad az inflációs környezet, akkor az további reál csökkenés is egyben – az országos tendencia pedig, a településre is hatással lesz, így viszont nem nehéz kitalálni milyen árak lehetnek a településen egy – másféléven belül, pláne ennek az új HÉSZ-nek köszönhetően is… Az ingatlanpiac azonban, még ha kisebb erővel is, folyamatosan lüktet és a kereslet általában a kisebb ellenállás felé, az olcsóbb ingatlanok irányába mozdul – pláne ha magas a kamatkörnyezet, és nincs olyan támogatás, amivel lehetőség lenne a drágább ingatlanok irányába elmozdulni. A globalizációt, urbanizációt, az agglomeráció növekedését megállítani esélytelen, a kérdés csak az, hogy hova lehet költözni, hol és mit tud megfizetni az, aki ingatlant keres és ameddig Szigetmonostor ingatlanárai ennyire a béka feneke alatt vannak és a képviselő testület is azon dolgozik, hogy ott is maradjanak, addig a lakosságszám növekedésének dinamikus fennmaradása nem csak borítékolható, de tudatosnak és szándékosnak is mondható a helyi rendeletek tekintetében. Az meg hogy a bevezetett szigorítások mennyire érvényesítik vagy képviselik a helyi lakosok érdekeit, vagy mennyire segíti elő az új lakók letelepedését, azt a fentiek fényében mindenki döntse el maga.

Én a magam részéről azt gondolom nem rejtettem véka alá a véleményem most sem, és szerintem, ha a telekeladásokkal nem is, a HÉSZ-el mindenképpen arra kellett volna törekedni, hogy az ingatlanárakat pozitívan, értékteremtően, értékállóan befolyásolja a képviselőtestület, de van e másnak is véleménye? Te mit gondolsz erről? Írd le kommentben, mert komolyan érdekelne, hogy egyet értesz-e velem, vagy miben más a véleményed!